becker67的部落格

農地、建地、工業地、旱地、畸零地、持分地、房屋、持分公寓、透天、廠房、大樓、華廈、店面、房屋或土地持分亦可辦理!

1.絕不事先收費 2.急件當天處理 3.全台皆可辦理LINE ID: 0975751798

二胎代償,二胎利率,二胎指南,民間二胎貸款,民間二胎房屋貸款,請洽0975-751798

建地貸款成數 買建地貸款 自地自建貸款 建地貸款銀行,請洽0975-751798

房屋2胎,房屋2胎利率,房屋2胎銀行,房2胎,2胎車貸,2胎增貸,請洽0975-751798

整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：

http://www.youbao99.com/

銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

-------------------------------------------

全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

-------------------------------------------

公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

房地產基金誰來敲響預警鐘聲

  人民幣募資上竄

  不同的地產開發商在拿地、建築等具體方面優勢各不相同。前述外資房地產基金人士就表示，如果一個項目設定的收益非常高，那麼投資人需要從拿地的過程中就已經介入，但目前還未出現如此操作的房地產基金。出現歷史頗短的中國房地產基金管理人，還需要通過實戰來提高水平。

  值得註意的是，很多小型的房地產基金的LP實際為募資項目潛在業主，從本質上講這種形式的房地產基金隻是"炒房團"的演進版而已。

  清科研究中心去年底的研究報告顯示，本土私募房地產投資基金，分為兩類：以鼎暉房地產基金、普凱投資、高和投資為代表的獨立私募房地產投資基金，以及由房地產企業成立基金管理公司並發起設立的房地產基金。截至去年年底，房地產基金領域以37起投資案例和48.13億美元的交易規模，躍居各行業案例數量和投資金額榜首。

  

  深國投信托一位負責投資業務的高級管理人士則表示，房地產股權信托需到銀監會前置報備，滿足"四三二"的要求，即四證齊全、30%自有資金、二級開發資質。所以，現在開發商較傾向於跟基金公司合作，一方面監管可以過關，另一方面房地產基金運作也能省一些稅。

  中國人民大學金融學教授趙錫軍說："債權融資需要抵押物，並且要付利息，對風險監控更嚴格。房地產項目必須四證齊全，再加上足夠的抵押物。債權融資的杠桿，使得拿到這塊的融資不是很容易。而股權融資進入之後，能擴大股本，使得債券融資也變得相對容易，並且不用付息，可以參與項目管理。"

  

  與幾年前外資地產基金的大量湧入不同，目前境內的房地產基金一般都采用人民幣募資。根據部分房地產基金專業人士的預計，人民幣募資有望在2013年超過外資。

  上述深國投信托人士說："目前人民幣房地產基金的募集對信托渠道極為倚重，占到相當大的一部分。"而信托實際上是循環滾動發行的類固定收益類產品，距離能理解房地產投資風險的成熟投資人標準尚遠。

  但對於地產開發商而言，系列調控政策將令之一緊：信貸收縮在所難免，開發貸、按揭貸都將立刻收緊，融資的窘迫在所難免。而這對於熱火朝天的房地產基金而言，正是市場機會所在。

  能夠吸引足夠的LP加盟，是房地產基金募集成功的前提；能夠吸引成熟投資人，更是行業健康發展的關鍵。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-16/11232072107.shtml

內容來自新北淡水汽車貸款sina新聞



  "對於房地產基金的選擇，有幾條原則：一是要跟前20名的地產商合作，這樣萬一出事瞭至少不會跑路；二是項目區域要好，至少三線城市以上的項目；三是具體的項目要滿足IRR(內部收益率)25%以上，銷售凈利潤率15%以上。"一位機構投資人表示，條件可謂苛刻。這也是房地產基金被指"高利貸"的原因之一。



  但目前國內的現狀是，由於國情的制約、以及行業本身的不成熟，目前房地產基金募資的對象非常狹窄，從性質上看，國內房地產基金的LP主要是民營企業主和民營企業本身，很少有專業投資機構進入。

  可資參考的是，在美國房地產基金的募資和運作模式與一般的美式PE類似，采取合夥制形式，由基金管理公司作為GP，聯合房地產商進行項目投資，但LP一般都是大學基金、養老基金等傳統美資PE的LP來源，項目存續期很長。"一般來說，我們的基金存續期較長的在10年左右，投資期一般是3年，持有期7年到8年。"前述外資房地產基金人士介紹說。

  從投資收益上看，房地產基金如以GP(General Partners，一般合夥人)身份參與項目的發起和管理，其投資金額占股本的1%-3%，收益占項目總利潤的20%；而房地產基金LP(Limited Partners，有限合夥人)的行業平均預期收益，則一般為年化15%-30%。

  在GP和項目開發商合作模式上，一種方式為"瀑佈式"，即在合約中規定優先獲益部分；另外一種就是"保底式"，GP會與項目開發商約定每年的一個保底收益，在此基礎上再談增長部分的收益。

  上述深國投信托人士對筆者說："一般地產基金采用有限合夥制架構，開發商任GP，收取募資額的2%-3%作為基本管理費，利潤則與LP二八分成。"

  金融行業對房地產的緊縮政策，使得房地產企業的資金面非常緊張，以前房地產企業可以通過上市、信托、銀行融資，如今這些渠道大門正在被逐漸關死，房地產基金遂成瞭開發商日益倚重的救命稻草。

  自2010年始，大型房地產開發商如金地、遠洋地產、綠城集團、萬通地產等紛紛與金融機構合作，成立瞭房地產基金管理公司。它們的優勢是儲備項目較多、對於項目的瞭解較為深入，但在一些研究人士看來，其風險也正在於此。

  陳義楓認為："如果基金管理人的發起方是房地產開發商，管理人不應刻意來做跟開發商的關聯交易。"因為，"這些由開發商成立的基金管理公司，容易讓人質疑其在項目上的選擇：是否會把利潤好的項目留給開發商自己，而把風險高的項目留給客戶。另外，如何控制關聯交易的風險？"

  陳義楓表示，如果房地產基金投資的是開發商自己的房地產項目，那麼項目資質、盡職調查、風險評估、合同條款等都存在潛在的風險因素，對於這些情況房地產基金的LP則未必能充分知曉，構成瞭潛在的信息不對稱風險。

  房地產基金一般分為債權融資和股權融資。債權融資的退出方式，一般會設定為在房地產項目開始銷售的時候，或第一輪銷售時就退出。股權融資方式，則要待地產項目全部銷售完畢之後方才退出，時間比債權融資方式要長。

LP短板

  本土投資者對房地產基金的熱情也開始高漲。截至去年年底，共有41隻私募房地產基金募集到位51.15億美元。其中，由本土機構募集的基金數量及金額占比分別超過80%和70%。

  外資房地產基金跟內資房地產基金相比的優勢，或在於對項目的盡職調查和投資後管理都更嚴格。"比如，投資後管理，我們會派人在項目上全程跟蹤，而非全部交由房地產公司；對外打款超過一定的額度，要求必須跟我們商議決定。"這位人士說。

  開發商當GP

  此外，房地產股權基金"4+1"或者"3+2"(即投資4年或3年，分紅1年或2年)的退出模式，也成為募資的一大障礙。

  "房地產基金項目的時間比較長，一般都為4年到5年，而投資人往往較傾向於快進快出。如果要長期投資，則會考慮得更多，對基金的投資能力、判斷能力、專業性等要求都很高。"趙錫軍分析認為。從這層意義上來分析，雙方訴求的不一致，從根本上制約瞭行業向健康方向得到進一步發展。

  系列調控政策令地產開發商資金管道被動收緊，這對於房地產基金正是市場機會所在。權威數據顯示，2012年內為房地產項目融資的房地產基金出現井噴式增長：截至目前，僅深圳一地正在運轉的房地產基金就有2100傢，註冊地在天津則有近1000傢。

  另外，在拓展客戶渠道上，目前中國的房地產基金尋找LP時，主要依賴信托、銀行高端財富管理、私人銀行及第三方理財機構。這些中介銷售渠道往往也更傾向於期限短、回報高的項目，從而盡快實現自身的利益，但對於房地產基金本身的成熟而言卻並無裨益。

  一位外資房地產基金人士對筆者說："跟境內基金相比，我們基本沒有競爭優勢，因為外匯結算非常復雜，資金審批程序繁瑣，並且房地產公司如跟我們合作，合作主體還要變更形式。"

  在限購政策的影響下，現在的炒房團已經不是投入幾百萬元買多套房子，然後用租金去養房，而是炒豪宅，即聯合少數人成立"房地產基金"，在前期就參與到意向項目之中，投資標的一般是市區內總價較高、價格前景堅挺的大戶型豪宅，待物業建成後即歸公司所有，成為公司持有物業。對於這種曲線繞開諸多法律和規定的行為，目前尚無任何規范性文件。

  國五條等一系列調控政策，對市場的影響應該說是短期的，因為旺盛的需求還在，供應卻一直被壓制。"3月初，全國房地產投資基金聯盟的發起單位及副會長單位--德信資本董事長陳義楓在接受《安傢》記者采訪時表示。

  權威數據顯示基隆市汽車貸款利率，剛剛過去的2012年，為房地產項目融資的房地產基金出現井噴式增長。截至目前，僅深圳一地正在運轉的房地產基金就有2100傢，註冊地在天津則有近1000傢。

玉山銀行信貸房貸貸款全省皆可處理新北新店土地貸款關山鎮二胎房貸是什麼意思房屋二胎貸慶豐銀行享優貸任何問題免費諮詢代償民間信貸利率多少免費諮詢試算房貸轉貸增貸那家銀行較好二胎年息

整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看)：

http://www.youbao99.com/

玉山銀行信貸房貸貸款全省皆可處理新北新店土地貸款關山鎮二胎房貸是什麼意思房屋二胎貸慶豐銀行享優貸任何問題免費諮詢代償民間信貸利率多少免費諮詢試算房貸轉貸增貸那家銀行較好二胎年息

玉山銀行信貸房貸貸款全省皆可處理新北新店土地貸款關山鎮二胎房貸是什麼意思房屋二胎貸慶豐銀行享優貸任何問題免費諮詢代償民間信貸利率多少免費諮詢試算房貸轉貸增貸那家銀行較好二胎年息

• 鹿港鎮土地貸款額度 新北中和土地貸款 雲林台西建地貸款
• 二胎利率 2014缺錢急用哪裡借錢 高雄小額信貸二胎年息 景美法拍撤回@E@
• 新北新莊汽車貸款 土融台中北區土融 嘉義中埔農地貸款@E@